28 Jan
Actualités

Cession de fonds de commerce et de clientèle : Quelles sont les exonérations sur la plus-value ?

Les plus-values réalisées lors d’une cession de fonds de commerce ou de clientèle par un entrepreneur individuel ou une société dont les résultats sont imposés entre les mains des associés, sont imposables à l’impôt sur le revenu du ou des cédants. Sous réserve du respect de certaines conditions, il sera néanmoins possible de bénéficier d’une exonération (totale ou partielle) d’imposition de la plus-value. Les principaux régimes d’exonération, liés au montant des recettes, au départ à la retraite de l’exploitant et à la valeur des éléments cédés seront ici abordés.

 

  • I) Exonération de la plus-value en raison du montant des recettes

Les plus-values nettes réalisées par certains contribuables sont, en raison du montant des recettes encaissées lors de l’exploitation du fonds de commerce, partiellement ou totalement exonérées (article 151 septies du Code Général des Impôts). Cette exonération est conditionnée au respect de plusieurs conditions, qui sont liées :

  • A l’activité exercée,
  • Au montant des recettes.

 

  •  A) Sur l’exercice de l’activité

Cette exonération bénéficiera au contribuable qui exerce à titre professionnel une activité agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale. Au regard de l’article 155 IV du Code général des Impôts (CGI), l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue du contribuable à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité exercée.

 

L’activité, exercée à titre principal ou non, doit également être exploitée pendant une période d’au moins cinq ans au jour de la cession.

 

  • B) Sur le montant des recettes

Comme résumé dans le tableau ci-dessous, la portée de l’exonération varie en fonction du montant des recettes encaissées par le contribuable. Est prise en compte la moyenne des recettes réalisées au titre des deux derniers exercices qui précèdent la cession.

 

Montant des recettes Nature de l’activité Portée de l’exonération
Inférieur ou égal à

90 000 euros

 Prestataire de services Exonération totale
Inférieur ou égal à

250 000 euros

 Exploitants agricoles, entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements, à l’exception des locations meublées. Exonération totale
Inférieur ou égal à

126 000 euros

 Prestataire de services Exonération partielle

(126 000 € − montant des recettes) / 36 000 €
Inférieur ou égal à

350 000 euros

 Exploitants agricoles, entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logements, à l’exception des locations meublées. Exonération totale :

(350 000 € − montant des recettes) / 100 000 €

 

Ce régime est très avantageux puisqu’il permet une exonération au titre de l’Impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Il peut également se cumuler avec d’autres régimes d’exonération (qui seront pour certains exposés ci-après).

 

Il convient enfin de souligner l’opportunité que présente le régime d’exonération de l’article 151 septies du CGI pour l’entrepreneur individuel souhaitant passer en société. En effet, bien qu’il existe un régime de report d’imposition de la plus-value dans l’hypothèse d’une poursuite de l’activité par l’intermédiaire d’une société, l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI est préférable au simple report de l’imposition qui ne fait que retarder l’échéance du paiement.

 

  • II) Exonération de la plus-value pour départ à la retraite

En cas de départ à la retraite de l’exploitant, l’article 151 septies A du CGI prévoit un régime d’exonération des plus-values réalisées. Ce régime est conditionné à la réunion de plusieurs conditions en lien avec :

  • Le cédant
  • L’entreprise cédée

 

  • A) Le cédant

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération, le cédant doit avoir exercé son activité pendant cinq ans à compter du début effectif de l’activité ou du début de l’exercice de l’activité professionnelle dans la société.

 

Au-delà de cette condition de délai, le cédant pressenti pour le départ à la retraite ne doit pas contrôler l’acquéreur et donc détenir directement ou indirectement plus de 50% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux.

 

Enfin, l’associé cédant devra cesser toute activité dans la société cédante et avoir fait ou faire valoir ses droits à la retraite dans les deux ans précédant ou suivant la cession.

 

  • B) L’entreprise cédée

Pour bénéficier du régime de l’article 151 septies A du CGI, il est nécessaire que la société ou le groupement dont les droits ou parts sont cédés emploie moins de 250 salariés et réalise un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions d’euros au cours de l’exercice, ou ait un total de bilan inférieur à 43 millions d’euros. Le capital ou les droits de vote de la société ou du groupement dont les droits ou parts sont cédés ne devront, en plus, pas être détenus à plus de 25% par une ou plusieurs entreprises qui ne répondent pas à ces conditions, de manière continue au cours de l’exercice. Il convient de souligner qu’un régime plus spécifique peut trouver à s’appliquer en présence de société à prépondérance immobilière.

 

Si les conditions sont remplies, et sur option du contribuable, les plus-values professionnelles réalisées à l’occasion du départ à la retraite du dirigeant sont exonérées de l’impôt sur le revenu. En revanche, cette exonération ne trouve pas à s’appliquer en matière de contributions sociales. S’ils sont applicables, il faut donc privilégier dans un premier temps l’application des articles 151 septies et 238 quindecies du CGI. Dans l’hypothèse où après application de ces deux régimes, l’exonération n’est pas totale et que le dirigeant part à la retraite, alors il peut avoir intérêt à recourir au régime d’exonération prévu à l’article 151 septies A du CGI.

 

  • III) L’exonération pour valeur des biens transmis

En cas de transmission à titre gratuit ou onéreux d’une branche complète d’activité ou d’une entreprise individuelle, l’article 238 quindecies du Code général des Impôts prévoit une exonération totale ou partielle d’impôt sur les plus-values réalisées. Un certain nombre de conditions devront bien entendu être remplies et elles ont trait à :

  • L’associé cédant
  • La transmission

 

  • A) La qualité du cédant

Le cédant doit avoir exercé à la date de la transmission des droits ou parts une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole pendant un délai de cinq ans. Ce délai court à compter de la date du début de l’exercice effectif de l’activité et s’achève à la date de la réalisation de la transmission (acte de donation, succession, réalisation de l’apport, acte de vente…).

 

Pour ce qui est de la personne à l’origine de la transmission, il doit s’agir : d’une entreprise dont les résultats sont imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu ; un organisme sans but lucratif ; une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale ou l’un de leurs établissements publics ou encore une société dont les résultats sont soumis à l’impôt sur les sociétés sous réserve de remplir les différentes conditions posées par le II. 2. de l’article 238 quindecies du CGI.

 

S’agissant de la réalisation d’un transfert économique, l’associé cédant ne devra plus être associé à la suite de la transmission des parts ou droits.

 

  • B) La transmission

L’article 238 quindecies du CGI permet l’exonération de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité en cas de transmission de la totalité des parts ou droits que détient l’associé lorsque celui-ci exerce son activité professionnelle dans la société (ce qui implique une impossibilité de se prévaloir de ce régime de faveur en cas de transmission échelonnée ou d’absence d’implication directe de l’associé cédant).

 

Lorsque l’ensemble de ces conditions sont remplies, seront exonérées :

  • Pour la totalité de leur montant, les plus-values réalisées lors de la transmission de parts ou droits dont la valeur vénale totale est inférieure ou égale à 500 000 euros.
  • Pour une partie de leur montant, les plus-values réalisées lors de la transmission de parts ou de droits dont la valeur vénale totale est supérieure à 500 000 euros mais inférieure à 1 000 000 euros. Dans ce cas le montant exonéré est déterminé par application d’un taux égal au rapport suivant : .

Cette exonération s’applique à l’impôt sur le revenu, mais également aux prélèvements sociaux.

 

 

En conclusion, l’ensemble de ces régimes peuvent conduire à une exonération, totale ou partielle, des plus-values professionnelles réalisées en cas de cession de fonds de commerce ou de clientèle au titre de l’impôt sur le revenu (voire au titre des contributions sociales pour les articles 151 septies et 238 quindecies du CGI). Leur cumul étant admis, la portée de l’exonération pourra être optimisée.

28 Oct
Actualités

Protection de la propriété intellectuelle : un combat payant contre le parasitisme économique

En juillet dernier, le Tribunal Judiciaire de Lille a reconnu des actes de parasitisme de la part d’une grande chaîne de prêt à porter.

En 2017, un jeune alternant alors employé en tant que vendeur dans une des boutiques de la marque, a présenté auprès de son employeur son projet de ligne de vêtements masculins père/fils baptisée « Mini moi » dans le cadre de son mémoire.

Suite à sa présentation, le jeune homme dépose sa marque et crée son entreprise de vente de vêtements.

Un an plus tard, il découvre que son employeur commercialise des produits similaires à ceux qu’il avait présenté sans lui en avoir informé. Malgré de nombreuses tentatives de résolution amiable. L’employé a décidé de poursuivre l’entreprise de textile pour parasitisme économique.

Le combat aura été fructueux puisqu’en juillet 2022, la société est condamnée à des dommages et intérêts à hauteur de 6000 euros.

 

Ce qu’il faut savoir sur le parasitisme économique

Le parasitisme, fondé sur l’article 1240 du code civil requiert la circonstance selon laquelle, à titre lucratif et de façon injustifiée, une personne morale ou physique copie une valeur économique d’autrui individualisée et procurant un avantage concurrentiel, fruit d’un savoir-faire, d’un travail intellectuel et d’investissements.

L’entrepreneur qui commet un acte de parasitisme économique pourra être condamné à indemniser la victime en considération des préjudices suivants :

  • Investissements réalisés par la victime ;
  • Gain espéré de la victime ;
  • Préjudice moral.
09 Mai
Actualités

Taxation à 60 % des avoirs étrangers non déclarés et conformité au droit européen

Le dispositif de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales résultant de la combinaison des articles L. 23 C et L.71 du LPF et 755 du CGI conduit à la taxation à 60% des avoirs détenus à l’étranger non déclarés à l’administration fiscale et dont le contribuable ne justifie ni de l’origine ni de leurs modalités d’acquisition.

Ces dispositions prévoient en effet qu’à défaut de justification par le contribuable de l’origine des avoirs non déclarés à l’étranger, ces avoirs sont présumés provenir d’une mutation à titre gratuit et sont, dès lors, soumis au taux d’imposition le plus élevé prévu en la matière.

Ce régime d’imposition présenté vise à réprimer l’absence de justifications sur l’origine des avoirs qui n’ont pas été révélées à l’administration fiscale à la suite d’un défaut de déclaration de comptes situés à l’étranger dans le cadre de la déclaration d’impôt sur les revenus.

Une première tentative de remise en cause de cette taxation à 60 % des avoirs détenus à l’étranger a été opérée lors du dépôt d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC). L’article 13 de la Déclaration des Droits de l’homme et du Citoyen avait été invoqué par les contribuables pour censurer ces dispositions qui permettent cette taxation excessive :

« Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable : elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés ».

Cette norme constitutionnelle a permis autrefois de censurer la tranche marginale du barème progressif d’impôt sur les revenus qui avait été fixée à 75 % dans le cadre d’une promesse de campagne présidentielle de François HOLLANDE (Décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012).

Cependant, s’agissant de la taxe de 60 % sur les avoirs non déclarés situés à l’étranger, le Conseil Constitutionnel a douché les espoirs des contribuables en rendant une décision défavorable à la QPC soulevée le 15 octobre 2021 (décision n° 2021-939) et en indiquant :

« Le législateur a entendu assurer l’effectivité du contrôle des avoirs détenus à l’étranger par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Il a ainsi poursuivi l’objectif de valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales. »

Les contribuables concernés se tournent désormais vers la Cour de Justice de l’Union Européenne qui pourrait être amenée à statuer sur la conformité de ces dispositions avec le droit de l’Union Européenne.

En effet, la libre circulation des capitaux est l’une des quatre libertés fondamentales du marché unique de l’Union européenne. Cette liberté est garantie à l’article 63 du Traite sur le Fonctionnement de l’Union Européenne :

« Dans le cadre des dispositions du présent chapitre, toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les États membres et entre les États membres et les pays tiers sont interdites ».

Les dispositions incriminées instituent une différence de traitement entre les résidents français selon le lieu de détention de leurs avoirs. Dès lors, ce mécanisme a pour effet de dissuader les résidents français de transférer leurs avoirs dans d’autres États membres.

Par conséquent, la combinaison des articles L. 23 C et L.71 du LPF et 755 du CGI semble porter atteinte à la libre circulation des capitaux au sein du marché commun.

Cela étant précisé, il convient désormais de s’intéresser au caractère imprescriptible du régime mis en place par le législateur français.

Un cas d’espèce pour lequel je suis intervenu met en lumière le fait que les contribuables ne peuvent, en pratique, pas bénéficier de la prescription. En effet, ce contribuable était soumis à une taxation à hauteur de 60 % de ses avoirs qui, en réalité, avait été transmis dans le cadre d’une donation avant même l’entrée en vigueur de l’article 755 du CGI le 1er janvier 2013.

Ainsi, au-delà du caractère imprescriptible de la taxation à 60 %, il s’agit ici de soumettre rétroactivement des donations et héritages qui ont échappé à l’impôt dans un premier temps.

Autrement dit, l’administration entend taxer à 60% les actifs non déclarés alors même qu’ils ont été acquis à une époque où précisément la taxation à 60 % des avoirs étrangers était inexistante.

Ainsi, le régime d’imposition prévu aux articles L. 23 C et 755 du CGI a permis à l’administration fiscale de remettre en cause une prescription déjà acquise au contribuable.

Surtout, il est permis de considérer que la justification de l’origine des avoirs est difficile à apporter au-delà du délai de prescription de dix années applicable à la dissimulation d’avoirs situés à l’étranger. En effet, les établissements bancaires n’ont aucune obligation de conservation des relevés de compte bancaire au-delà de cette durée.

Le Conseil d’État a d’ores et déjà estimé qu’un tel dispositif était contraire au principe de sécurité juridique :

« Considérant, en premier lieu, qu’il ressort des termes mêmes de ces dispositions que le crédit d’impôt qu’elles instituent peut être remis en cause par l’administration sans qu’aucun délai de prescription ne puisse lui être opposé ; que c’est, par suite, sans erreur de droit que la cour a jugé que les dispositions de l’article 184-2 du code des impôts de la Polynésie française écartaient, de manière générale, l’application des délais de prescription et que le crédit d’impôt qu’elles instituent pouvait être remis en cause par l’administration sans limitation dans le temps ;

Considérant, en deuxième lieu, que le pouvoir réglementaire ne saurait, sans méconnaître le principe de sécurité juridique, instituer au profit de l’administration fiscale un droit de reprise excluant l’application de tout délai de prescription ; que, par ailleurs, aucun principe constitutionnel ni aucun principe général du droit ne font obstacle à l’application d’un délai de prescription lorsque le bénéfice d’un dispositif fiscal favorable a été obtenu par fraude ; que, par suite, en jugeant que le principe de sécurité juridique s’oppose à ce que puisse être légalement édictée une disposition instituant un droit de reprise au profit de l’administration fiscale excluant, de façon générale et absolue, l’application de toute prescription, la cour n’a pas commis d’erreur de droit ; que la Polynésie française n’ayant soulevé devant elle aucun moyen de défense tiré de l’existence d’une fraude, elle n’a, en outre et en tout état de cause, entaché son arrêt d’aucune insuffisance de motivation sur ce point ; qu’enfin, le moyen tiré de ce que la cour aurait méconnu les principes du droit de l’Union européenne selon lesquels l’exigence de sécurité juridique doit être conciliée avec l’intérêt public consistant à mettre fin aux situations frauduleusement acquises et n’imposerait à l’administration aucune autre obligation que celle d’agir dans un délai raisonnable doit également être écarté comme nouveau en cassation » (CE, 9e et 10e sous-section, 23 juin 2014, n° 355801)

Plus récemment, la Cour de justice de l’Union européenne a sanctionné un dispositif similaire en Espagne ayant le même effet à savoir l’imprescriptibilité de la dette fiscale :

« Il résulte de ce qui précède non seulement que le dispositif adopté par le législateur espagnol comporte un effet d’imprescriptibilité, mais également qu’il permet à l’administration fiscale de remettre en cause une prescription déjà acquise par le contribuable.

Or, si le législateur national peut instituer un délai de prescription prolongé dans le but de garantir l’efficacité des contrôles fiscaux et de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales liées à la dissimulation d’avoirs à l’étranger, à condition que la durée de ce délai n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre ces objectifs compte tenu, notamment, des mécanismes d’échange d’informations et d’assistance administrative entre États membres (voir arrêt du 11 juin 2009, X et Passenheim-van Schoot, C‑155/08 et C‑157/08, EU:C:2009:368, points 66, 72 et 73), il ne saurait en aller de même de l’institution de mécanismes revenant, en pratique, à prolonger indéfiniment la période pendant laquelle l’imposition peut avoir lieu ou permettant de revenir sur une prescription déjà acquise.

En effet, l’exigence fondamentale de sécurité juridique s’oppose, en principe, à ce que les autorités publiques puissent faire indéfiniment usage de leurs pouvoirs pour mettre un terme à une situation illégale (voir, par analogie, arrêt du 14 juillet 1972, Geigy/Commission, 52/69 EU:C:1972:73, point 21) » (CJUE, 1ère ch., 27 janvier 2022, add. C-788/19, Commission c/ Espagne)

Dans ce cadre, il est nécessaire de demander aux juridictions nationales françaises, à l’aune de la solution retenue dans l’arrêt Commission c/ Espagne, de prononcer la décharge de l’imposition réclamée au contribuable en raison de la non-conformité à la libre circulation des capitaux du régime d’imposition prévu aux articles L. 23 C du LPF et 755 du CGI.

Pour s’en convaincre, les tribunaux français ont la possibilité de transmettre une Question Préjudicielle à la Cour de Justice de l’Union Européenne conformément à l’article L. 267 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne.

Cela permettrait de l’interroger sur la conformité des dispositions combinées des articles L. 23 C du Livre des Procédures Fiscales et 755 du Code Général des Impôts avec l’article 63 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne qui consacre la libre circulation des capitaux.

En effet, il est rappelé que l’article 55 de la Constitution consacre la supériorité des traités internationaux sur la loi française :

Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie.

Ainsi, le juge est fondé à appliquer directement les Traités européens qui ont une valeur supérieure à la loi. Cela permettrait aux contribuables français d’échapper à la taxation au taux de 60 % sur les avoirs non déclarés situés à l’étranger.

25 Nov
Actualités

Obtenir l’abandon de son redressement fiscal en invoquant l’inconstitutionnalité de l’article L. 57 A du Livre des Procédures Fiscales

Une Question Prioritaire de Constitutionnalité a été formulée concernant la limitation abusive du délai de réponse aux observations du contribuable à soixante jours aux seules entreprises de petites tailles en application de l’article L. 57 A du livre des procédures fiscales.

En cas de déclaration d’inconstitutionnalité, cette inconstitutionnalité ne devrait être applicable qu’aux demandes en cours, c’est-à-dire aux contribuables qui ont déjà déposé une réclamation contentieuse contestant leur redressement fiscal.

Si vous avez fait l’objet d’une proposition de rectification, il vous est donc conseillé de vous joindre à cette procédure et de déposer une réclamation contentieuse en invoquant l’inconstitutionnalité de l’article L. 57 A du livre des procédures fiscales.

En cas de réponse négative des services fiscaux ou en l’absence de réponse dans un délai de six mois (décision implicite de rejet des services fiscaux), il conviendra de saisir le tribunal compétent pour contester votre redressement fiscal.

Notre cabinet vous propose un honoraire global permettant de vous prévaloir de la violation du principe constitutionnel d’égalité devant la loi tel qu’il est prévu à l’article 6 de la Déclaration des Droits de L’Homme et du Citoyen du 26 août 1789.

L’honoraire proposé est le suivant :

  • Dépôt d’une réclamation contentieuse avec demande de sursis de paiement : 480 euros TTC.
  • Puis dépôt d’une requête devant le Tribunal Administratif : 600 euros TTC. *

Si la Question Prioritaire de Constitutionnalité est validée par le Conseil Constitutionnel et que vous obtenez l’annulation de votre redressement fiscal, vous serez alors redevable d’un honoraire de résultat d’un montant hors taxe égal à 10 % des impôts et pénalités qui auront été dégrevés.

* En raison des règles applicables en matière de postulation, si le recours doit être réalisé devant un Tribunal Judiciaire (droits d’enregistrement, Impôt sur la Fortune Immobilière etc.), un supplément d’honoraires pourra être prévu en raison de la nécessité de faire appel aux services d’un huissier et d’un avocat postulant.

Prise de contact par téléphone au 06.10.66.80.18 ou par email (contact@ramon-avocat.fr).

11 Août
Actualités

SARL de famille : une niche fiscale peu connue dans l’immobilier

L’article 239 bis AA du code général des impôts (CGI) offre la possibilité aux membres d’une même famille souhaitant investir ensemble dans un achat immobilier d’opter pour la SARL de famille.

Cette structure sociétaire est une variante de la SARL soumise à un régime fiscal spécifique très favorable à l’activité de location meublée. Sous réserve de la satisfaction des conditions requises, la SARL de famille constitue le choix privilégié et recommandé pour les investisseurs souhaitant développer une activité de location meublée.

A) Les conditions requises pour bénéficier du régime fiscal de la SARL de famille

La SARL de famille est une SARL qui a opté pour le régime de l’impôt sur les revenus.

L’option fiscale doit être acceptée par l’ensemble des associés. La justification de leur accord passe par la simple signature apposée sur l’option fiscale de l’ensemble des associés de la société.

Pour prétendre à l’exploitation d’une activité dans une SARL de famille, diverses conditions doivent être satisfaites.

La SARL de famille est en effet réservée aux associés d’une SARL membre d’une même famille et exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale.

Précisément, cette société ne peut être composées que de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil ».

Chaque associé membre de la SARL de famille doit être efficacement lié par un lien de parenté avec les autres associés de la société. Il convient de noter que cette qualité est requise tout au long de la vie sociale. Dès lors, si l’un des associés ne satisfait plus cette exigence, la SARL de famille perd son statut. Cette éventualité ferait intervenir des conséquences fiscales immédiates. Chacun des associés devra donc être particulièrement vigilant à la pérennité de cette condition notamment dans une éventualité de succession ou en cas de divorce.

Juridiquement qualifiée d’activité commerciale en vertu de l’article 34 du code général des impôts, l’activité de location meublée est ainsi tout à fait possible au sein d’une SARL de famille.

B) Les avantages du régime fiscal de la SARL de famille

 

  • 1) Les avantages de l’imposition à l’impôt sur les revenus

 

La SARL de famille présente des spécificités fiscales en ce qu’elle permet aux associés d’être soumis à l’impôt sur le revenu. Contrairement à une SARL classique, l’exercice de l’option fiscale permise par la SARL de famille est applicable sans limitation de durée. Les bénéfices locatifs éventuellement réalisés seront directement imposés entre les mains des associés à proportion de leur participation au capital social de la société. L’option pour l’imposition sur le revenu peut être révoquée librement par les associés.

Contrairement à d’autres formes sociétaires tel que la SCI, le caractère commercial de l’activité de location meublée ne fait pas obstacle à l’application du régime d’imposition sur le revenu. La transparence de cette société constitue donc un réel atout dans l’exercice d’une activité de location meublée.

Divers avantages sont observés dans la réalisation de l’option pour l’impôt sur le revenu.

En matière de résultat déficitaire, l’impôt sur le revenu permet aux associés de la SARL de famille d’imputer à leur imposition personnelle le déficit subi par la société proportionnellement au pourcentage de parts sociales détenues dans la société. Ce mécanisme permet de minorer la base imposable des associés.

En matière de résultats bénéficiaires, l’imposition sur le revenu permet d’échapper à la double imposition frappant les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Les associés de la SARL de famille seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu sans imposition préalable de la société au titre de l’impôt sur les sociétés.

En fonction de la tranche d’imposition applicable au loueur meublé, la soumission à l’impôt sur le revenu peut être plus favorable que le taux d’imposition applicable au titre de l’impôt sur les sociétés.

Outre la possibilité d’être soumis à l’impôt sur le revenu, la SARL de famille permet également à un loueur non professionnel de bénéficier du régime applicable en matière de location meublée non professionnelle.

  • 2) Les avantages de la SARL de famille en matière de location meublée non professionnelle

Un associé d’une SARL de famille peut bénéficier du statut applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP). Certains seuils doivent toutefois être respectés. L’ensemble des revenus locatifs peuvent ainsi être soumis à ce régime dès lors que les revenus locatifs de l’associé n’excèdent pas 23 000 euros. Ils doivent également représenter moins de 50% des revenus du loueur.

L’application de ce statut est rendue possible par la transparence de la SARL de famille. Le statut de LMNP permet aux associés d’une SARL de famille en plus d’être soumis au régime de l’impôt sur le revenu d’amortir comptablement le bien immobilier loué.

L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend en compte le coût d’acquisition du bien et sa dépréciation dans le temps. Générant des charges supplémentaires, cet amortissement permet de réduire la base imposable des revenus locatifs.

La location d’un bien immobilier meublé dans le cadre d’une location meublée non professionnelle permet ainsi aux associés d’une SARL de famille de rendre pratiquement nulles leurs impositions locatives.

A ce titre, le régime de la location meublée non professionnelle est particulièrement avantageux par rapport au régime des revenus fonciers qui ne permet pas de déduire un amortissement.

  • 3) Les avantages de la SARL de famille en matière de plus-values immobilières

En matière de location meublée professionnelle, la SARL de famille permet de bénéficier de certains dispositifs d’exonération d’impôt sur la plus-value professionnelle réalisée par les petites entreprises. Cette exonération s’applique toutefois uniquement lorsque la totalité des parts sociales détenues par un associé sont cédées.

Pour les loueurs non professionnels, les plus-values réalisées sur la vente des biens immobiliers appartenant à la SARL de famille sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value réalisée se calcule ainsi par la différence entre le prix d’achat auquel sont ajouté les frais d’acquisition et le prix de revente du bien immobilier après imputation des abattements pour durée de détention.

Le loueur en meublé non professionnel peut donc déduire un amortissement comptable sans le réintégrer dans la plus-value réalisée lors de la revente du bien immobilier.

Le régime des plus-values professionnelles ou non professionnelles de la SARL de famille est donc très favorable à l’activité de location meublée.

Conclusion 

Le choix d’une SARL de famille pour l’exercice d’une activité de location meublée permet aux associés membre d’une même famille de bénéficier d’un régime fiscal très favorable tant en matière d’imposition des revenus locatifs qu’en matière d’imposition sur la plus-value immobilière.

Les associés d’une SARL de famille devront toutefois s’assurer que les conditions requises pour bénéficier du régime de la SARL de famille soient satisfaites tout au long de la vie sociale.

 

 

 

 

 

14 Sep
Actualités

Contrôle fiscal et Proposition de rectification : Présentation de l’offre de services

Il existe différentes formes de contrôles fiscaux auxquels le contribuable se doit de répondre.  A défaut, l’administration fiscale procèdera probablement à un redressement de vos impositions.

Le contrôle fiscal est composé d’une phase précontentieuse et d’une phase contentieuse. Après une explication de la procédure, les propositions de service correspondant aux deux phases du contrôle fiscal seront exposées.

1 – Une phase précontentieuse :

A – La procédure

Le contrôle fiscal débute généralement par la réception d’un document précisant la nature du contrôle fiscal :

  • Une demande d’éclaircissements ou de justifications à laquelle il vous est conseillé de répondre dans le délai fixé afin de ne pas subir une taxation d’office,
  • Un avis d’examen de la situation fiscale personnelle du contribuable qui vous prévient de l’intervention d’un contrôleur des impôts à votre domicile ;
  • Un avis de vérification de comptabilité qui prévient de la future intervention d’un contrôleur des impôts à votre domicile professionnel.

Suite à ce premier courrier et à la visite éventuelle du contrôleur à votre domicile, vous allez recevoir une proposition de rectification dans laquelle l’administration fiscale chiffre le montant des impôts et des pénalités redressés.

Vous disposez ensuite d’un délai de trente jours pour faire état de vos observations sur la proposition de rectification adressée. Ces observations doivent impérativement être adressées par écrit au service vérificateur pour éviter une acceptation tacite du contrôle fiscal qui engendrerait un renversement de la charge de la preuve. En l’absence d’observations, c’est au contribuable de démontrer que le redressement fiscal n’est pas conforme à la réalité des revenus perçus.

Le contribuable peut toutefois demander une prorogation du délai pour émettre des observations de trente jours supplémentaires s’il en fait la demande dans le délai initial de trente jours.

L’administration fiscale devra ensuite répondre aux observations du contribuable en motivant sa réponse car à défaut la procédure de redressement fiscal sera viciée.

Selon les cas, il sera ensuite possible de saisir la commission départementale des impôts pour avis.

Puis, le comptable public procède à la mise en recouvrement des impositions et des pénalités redressées. Vous recevrez un avis de mise en recouvrement ou un avis d’imposition rectificatif.

A compter de cette date, il est nécessaire d’adresser une réclamation préalable à l’administration fiscale pour contester les impositions redressées. Cette réclamation doit comporter une demande de sursis de paiement fondée sur l’article L.277 du livre des procédures fiscales.

En effet, une telle demande permet au contribuable de ne pas payer les impositions contestées jusqu’à la décision du Tribunal Administratif ou du Tribunal Judiciaire statuant sur le redressement fiscal.

Suite à cette réclamation contentieuse, l’administration pourra prononcer soit :

  • Une acceptation totale ou partielle de la réclamation ;
  • Un rejet explicite de la réclamation dans le cadre d’un courrier adressé au contribuable ;
  • Un rejet implicitement de la réclamation en l’absence de réponse de l’administration pendant un délai de six mois après réception de la réclamation contentieuse par le service des impôts.

Le contribuable devra alors saisir les Tribunaux.

B – Offre de services : le Pack Assistance à Contrôle Fiscal

Le Pack Assistance à Contrôle Fiscal comprend :

  • L’assistance lors des réunions avec la brigade de contrôle ;
  • Les observations écrites suite à la proposition de rectification ;
  • La saisine éventuelle de la commission départementale des impôts pour avis ;
  • La réclamation préalable contestant la mise en recouvrement des impositions contestées ;
  • Le conseil sur l’opportunité des poursuites contentieuses.

Le Pack Assistance à Contrôle s’élève à un honoraire forfaitaire égal à 1800 euros TTC soit 1500 euros HT.

2 – La phase contentieuse

A – La procédure

Cette phase consiste à contester la décision de rejet de l’administration portant sur la demande préalable de dégrèvement de tout ou partie de l’imposition du contribuable devant le tribunal administratif ou le tribunal judiciaire selon l’imposition contestée.

Ce rejet peut être explicite en cas de réponse de l’administration à la réclamation préalable. Il convient alors de saisir le tribunal dans un délai de 2 mois suivant la notification de la décision de rejet.

Dans l’hypothèse où l’administration fiscale reste silencieuse pendant les six mois qui suivent l’envoi d’une réclamation contentieuse, il est possible de saisir directement le tribunal compétent pour statuer sur le montant des impôts et pénalités en litige. En effet, l’absence de réponse de l’administration fiscale produit les effets d’un rejet implicite et le contribuable peut faire l’objet de mesure de recouvrement forcé (saisie sur comptes bancaires, hypothèques etc.) en l’absence de recours devant le Tribunal compétent.

B – L’offre de services : le Pack Claimer

Dans l’hypothèse où la phase précontentieuse n’aboutit pas et où vous estimez ne pas avoir obtenu satisfaction, le cabinet de Maître Thomas RAMON pourra vous représenter devant les Tribunaux.

Le Pack Claimer d’un montant forfaitaire de 1200 euros TTC soit 1000 euros HT comprend les démarches suivantes :

  • Saisine du Tribunal compétent en contestation des impositions redressées ;
  • Dépôt éventuel d’une question prioritaire de constitutionnalité ou d’une question préjudicielle devant la Cour de Justice de l’Union Européenne ;
  • Dépôt d’un mémoire en réplique aux arguments de l’administration fiscale.

S’ajoute à cela, un honoraire complémentaire de résultat payable en fin de procédure qui correspond à 10 % HT de l’économie d’impôts et de pénalités réalisée.

Il est rappelé que si vous avez payé l’imposition contestée, vous pourrez percevoir des intérêts correspondant à 2,4 % par an sur les sommes remboursées si vous obtenez gain de cause devant le Tribunal en application de l’article L. 208 du Livre des Procédures Fiscales.

14 Sep
Actualités

Vous êtes un indépendant… Quelles dépenses personnelles pouvez-vous déduire de votre résultat imposable (BIC/ BNC) ?

Vous êtes un chef d’entreprise, un médecin, un architecte, un chauffeur de taxis, ou encore un infirmier indépendant, ou vous exercez une profession juridique (avocat, notaire, huissier) et vous vous interrogez sur la possibilité de déduire certaines dépenses personnelles soit de votre bénéfice industriel et commercial soit de votre bénéfice non commercial. Voici quelques trucs et astuces.

Les frais déduits du résultat imposable peuvent être redressés par l’administration fiscale s’ils ne sont pas justifiés dans leur principe et dans leur montant. Dès lors, sont déductibles les dépenses  correspondant à une gestion normale de son activité professionnelle c’est-à-dire les dépenses engagées dans l’intérêt de sa profession et qui ne sont pas excessives. En outre, il convient de conserver une facture de la dépense en question pour que le montant hors TVA apparaisse car seul ce montant est déductible de votre résultat.

Il arrive qu’une dépense soit engagée à la fois dans un intérêt personnel et dans un intérêt professionnel. Si tel est le cas, cette dépense sera déductible du résultat imposable. Trois exemples illustrent parfaitement cette hypothèse (les frais de repas, les frais de voyage et de déplacement et les frais de réception et de représentation).

1 – Frais de repas

L’administration considère que les frais supplémentaires de repas exposés par les professionnels indépendants sur leur lieu de travail (c’est-à-dire les frais qui excèdent la valeur des repas à domicile) sont déductibles du résultat imposable, dès lors que la distance entre le lieu d’activité et le domicile fait obstacle à ce que le professionnel rentre déjeuner chez lui.  En outre, cette dépense de repas ne doit pas être excessive.

Il est relativement aisé de prouver que la distance entre le lieu d’activité et le domicile fait obstacle à ce que le professionnel puisse rentrer chez lui pour déjeuner. Pour cela, il faudra tenir compte du temps dont le professionnel dispose pour déjeuner et de l’éloignement de son lieu de travail par rapport à son domicile au regard des moyens de transport qu’il utilise. Par exemple, un médecin qui ferme son cabinet pendant une heure le midi pourra justifier de la nécessité de déjeuner sur son lieu de travail s’il habite à 10 minutes à pied. En effet, il perdrait dans ce cas jusqu’à 20 minutes de déplacement du simple fait de devoir déjeuner chez lui et cela, au-delà d’un simple confort personnel peut être nuisible à son activité (manque de repos le midi).

En somme, l’administration interprète de façon large cette notion de distance entre le domicile et le lieu de travail, de telle sorte que les frais de repas présentent de manière générale le caractère de charges déductibles à moins que le professionnel réside à la même adresse ou dans la même rue que celle de son lieu de travail. 

Pour l’année 2019, la valeur du repas pris au domicile est évaluée forfaitairement à 4,90 euros TTC. Les frais de repas sont considérés comme non excessif selon un forfait fixé par l’administration fiscale qui est évalué à 18,40 euros TTC. Au-delà de ce montant, les sommes engagées pour le repas le midi ne seront pas déductibles du résultat fiscal.

Le professionnel indépendant est donc en droit de déduire de son résultat fiscal le montant suivant pour chaque repas le midi :

18,80 euros – 4,90 euros. La déduction maximale est donc de 13,90 € (18,80 – 4,90 = 13,90 euros).

Cette solution retenue à propos des exploitants individuels est applicable dans les mêmes conditions aux associés de sociétés de personne (SNC, SCP…).

2 – Frais de voyage et de déplacement

D’une manière générale, l’administration admet la déductibilité des frais de voyage et de déplacement dans la mesure où ils correspondent effectivement à des dépenses professionnelles et où ils sont assortis de justificatifs suffisantes.

Ainsi, les frais de déplacement que les professionnels exposent pour se rendre sur leur lieu de travail et en revenir sont, en règle générale, inhérents à leur fonction et doivent, par suite, être admis en déduction.

Toutefois, les frais de transport supportés par un professionnel pour se rendre sur son lieu de travail ne constituent pas des dépenses déductibles lorsque ce lieu de travail est anormalement éloigné du domicile du professionnel sauf si cet éloignement résulte de circonstances indépendantes de la volonté de l’intéressé (obligation familiale etc.).

L’administration fiscale considère que les frais de transports exposés par un contribuable pour se rendre sur son lieu de travail distant de moins de 40 kilomètres de son domicile et en revenir peuvent être portés en déduction sans qu’il y ait lieu d’apprécier le caractère normal ou anormal de la distance.

En revanche, lorsque le domicile est distant de plus de 40 kilomètres par rapport au lieu de travail, les frais correspondants sont déductibles à condition de justifier du caractère normal de l’éloignement. A défaut, l’éloignement est considéré comme anormal. Pour l’appréciation du caractère normal ou non de la distance, doivent être prises en compte :

  • l’étendue et la configuration de l’agglomération où se trouvent le domicile et le lieu d’exercice de l’activité,
  • les moyens de transport disponibles,
  • les conditions de vie concrètes du titulaire de revenus et de sa famille, eu égard aux ressources du foyer et notamment l’état de santé des intéressés, les problèmes de scolarisation des enfants, la localisation différente du travail de chacun des époux, les écarts de coût du logement, selon qu’il est situé dans l’agglomération ou la périphérie.

Toutefois les frais de déplacement afférents aux 40 premiers kilomètres du trajet entre le domicile et le lieu de travail sont toujours admis en déduction.

Exemple : Un médecin est domicilié à 50 kilomètres de son lieu de travail. Il ne peut faire état de circonstances particulières justifiant cet éloignement. Ce médecin a supporté 3 500 euros de frais de transport dont il peut justifier la réalité et le montant.

Il peut demander la déduction de : 3500 x 40 / 50 = 2 800 euros.

S’agissant des frais de voiture, les titulaires de bénéfices non commerciaux doivent choisir entre :

  • L’option pour l’évaluation forfaitaire des frais de voiture en appliquant au nombre de kilomètres parcourus à titre professionnel le barème forfaitaire des salariés ;
  • La déduction d’après leur montant réel et justifié des frais de voiture et dans ce cas il conviendra d’inscrire le véhicule utilisé au registre des immobilisations.

Le prix d’acquisition d’un véhicule automobile n’est pas à comprendre dans les charges professionnelles, il donne lieu à un amortissement.  En pratique, le tableau des amortissements prévu dans la déclaration des bénéfices non commerciaux n° 2035-SD ne permet pas de distinguer l’amortissement dérogatoire fiscal. Il convient par conséquent de porter dans cette déclaration le montant global de l’amortissement déterminé selon les règles fiscales.

A noter que s’agissant des véhicules personnels, le véhicule ne peut être amortis que dans la limite de 18 300 euros pour les véhicules émettant moins de 200 grammes de CO2 par kilomètre et de 9 900 euros pour les véhicules émettant moins de 200 grammes de CO2 par kilomètre.

Le fait qu’un professionnel utilise pour ses besoins personnels une voiture inscrite à l’actif de son entreprise demeure sans influence sur les modalités d’amortissement de ce véhicule. Mais l’intéressé doit rapporter au bénéfice imposable de l’entreprise le produit de l’avantage en nature qu’il retire de cette utilisation privée de son véhicule.

Constituent également des charges admises en déduction les loyers de garage servant à abriter les voitures utilisées à usage professionnel, les primes d’assurances contractées pour celles-ci, les frais d’entretien et de réparation ainsi que les dépenses de carburant.

Doivent également être retenus les frais de transport – quel que soit le moyen utilisé (voiture, automobile, train, etc.) – exposés à l’occasion de voyages présentant un caractère professionnel. Sont exclus des charges déductibles les frais de déplacement et de voyage à l’étranger exposés par les professionnels dont le lien avec l’activité professionnelle n’est établi par aucun élément tel que des correspondances ou des projets professionnels précis.

Ainsi, les frais de voyage et de déplacement sont admis en déduction pour la détermination des bénéfices imposables s’ils correspondent à des dépenses d’ordre strictement professionnel et s’ils sont justifiés par la nature et l’importance de l’exploitation. Les dépenses réalisées à ce titre au profit du conjoint ou d’une personne tierce ne doivent pas être déduites du résultat fiscal en l’absence d’un intérêt professionnel.

Lorsque les frais de voyage ou les frais de voitures (assurance, entretien etc.) ont à la fois un caractère professionnel et personnel, il y a lieu de faire une ventilation entre les dépenses engagées dans l’intérêt personnel de l’exploitant et celles ayant pour objet exclusif le fonctionnement de l’entreprise. Seules ces dernières présentent le caractère de charges d’exploitation déductibles.

Les frais de double résidence peuvent être définis comme les dépenses supplémentaires, notamment de séjour et de déplacement, effectivement supportés par un contribuable, qui résultent de la nécessité pour ce dernier de résider pour des raisons professionnelles dans un lieu distinct de son domicile habituel. De tels frais sont souvent exposés lorsque le contribuable travaille et habite dans une commune différente de celle où réside sa famille mais aussi lorsqu’il exerce une ou plusieurs activités dans des localités différentes.

3 – Les frais de réception, de représentation et autres frais personnels déductibles

Les dépenses vestimentaires supportées dans l’exercice de sa profession sont déductibles du résultat imposable dans la mesure où elles sont exposées seulement pour l’acquisition du revenu. Ainsi, les dépenses vestimentaires ne peuvent être déduites du résultat imposable lorsqu’elles correspondent à des vêtements qui peuvent être portés dans un autre cadre que le cadre professionnel. Les costumes, les cravates, les chaussures en cuir et les tailleurs pouvant être portés pour d’autres raisons que pour des raisons professionnelles uniquement (activités associatives, soirées élégantes etc.), ces dépenses ne sont pas considérées comme déductibles. En revanche, la blouse du médecin et la robe de l’avocat seront déductibles du résultat imposable.

Il convient de noter que ces frais vestimentaires ou de représentation sont déductibles en fonction de l’utilité qu’ils apportent au professionnel. Par exemple, la déduction des dépenses vestimentaires, de coiffure, d’esthétique et de blanchissage exposées par un contribuable exerçant l’activité libérale d’attaché de presse n’a pas été accordée. Cependant, lorsque le titulaire de BNC exerce des fonctions effectives exigeant un contact direct et permanent avec le public (médecin, avocat), les frais de prothèses dentaires ou auditives constituent des dépenses professionnelles.

Il est rappelé que les cotisations versées à des ordres ou syndicats professionnels constituent des charges déductibles. Sont déductibles les frais d’études, qu’il s’agisse de frais afférents à des cours ou stages de perfectionnement ou encore de frais liés à une inscription en faculté. Dans ce cas, la possession du diplôme préparé doit assurer à l’intéressé des avantages professionnels.


Le prix d’achat d’ouvrages professionnels et les frais d’abonnement à des publications professionnelles constituent une charge déductible des recettes de l’année au cours de laquelle ils ont été exposés. Les ouvrages techniques, même d’un prix élevé, ne font pas l’objet d’un amortissement.

En principe, les frais d’achat et d’abonnement à des ouvrages, revues, magazines et journaux non spécifiquement professionnels ne sont pas considérés comme des dépenses nécessitées par l’exercice de la profession. On notera toutefois que les frais d’achat de journaux ou de revues mis à la disposition de la clientèle du professionnel dans une salle d’attente par exemple sont parfois déductibles.

14 Sep
Actualités

Taxe foncière impayée par le vendeur : Devant quelles juridictions contester ? Quels sont les risques et les solutions pour l’acquéreur ?

Le Trésor public dispose d’un privilège spécial mobilier qui lui permet d’exercer un droit de suite sur les loyers des immeubles soumis à cette taxe en vue de recouvrer la taxe foncière impayée par le vendeur (CGI, art. 1920, 2-2°).

La taxe foncière est due par le propriétaire de l’appartement ou de la maison au 1er janvier de l’année d’imposition, soit le 1er janvier de l’année N pour la taxe foncière payée à l’automne de l’année N. En cas de vente, il convient d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques d’impayés de taxe foncière au titre des années précédant la vente.

I) Quels risques pour l’acquéreur ?

Si un immeuble fait l’objet d’une vente et que des cotisations de taxe foncière dues au titre des années précédant la vente n’ont pu être recouvrées auprès du précédent propriétaire, l’administration fiscale peut, adresser un avis à tiers détenteur au locataire de l’immeuble acquis, et ainsi poursuivre le recouvrement de l’impôt sur les loyers que le nouvel acquéreur percevra de la location.

En effet, la Cour de cassation juge que l’article 1920, 2-2° du CGI ne distingue pas selon que l’immeuble est ou non resté aux mains du même propriétaire, ce qui justifie que le Trésor exerce un droit de suite sur les loyers pour le paiement de la taxe foncière.

Néanmoins, ce privilège du Trésor n’est pas indéfini et encore faut-il que l’action en recouvrement du Trésor ne soit pas prescrite. En effet, d’une part, le privilège du Trésor est conservé aussi longtemps que l’impôt n’est pas payé, dégrevé ou prescrit. D’autre part, le privilège étant indissociable de l’action en recouvrement, il ne peut s’exercer que dans la limite de la prescription de l’action en recouvrement de l’impôt. L’acquéreur qui subit un avis à tiers détenteur sur les loyers qu’il devait percevoir doit ainsi vérifier si l’action en recouvrement n’est pas prescrite. La prescription de l’action en recouvrement constitue une prescription extinctive, c’est à dire ayant pour effet de libérer un débiteur d’une obligation au terme d’un certain délai durant lequel le créancier s’est abstenu d’agir.

À cet égard, le délai de prescription de l’action en recouvrement est celui pendant lequel le créancier public peut poursuivre le recouvrement forcé de ses impositions ou pénalités. Cette prescription est régie par l’article L. 274 du LPF, qui dispose que « Les comptables publics des administrations fiscales qui n’ont fait aucune poursuite contre un redevable pendant quatre années consécutives à compter du jour de la mise en recouvrement du rôle ou de l’envoi de l’avis de mise en recouvrement sont déchus de tous droits et de toute action contre ce redevable ».

Il faut avoir à l’esprit que divers actes de recouvrement émis par l’Administration fiscale valant voies d’exécution peuvent interrompre ce délai de prescription et donc prolonger le délai de l’action en recouvrement.

II) Devant quelles juridictions contester ?

Si les juridictions administratives sont compétentes dès lors que les contestations portent sur le principe de l’assujettissement, de l’assiette ou du montant de l’impôt dû par l’ancien propriétaire au titre de la taxe foncière ; le Conseil d’État par un arrêt du 22 février 2017, pose le principe selon lequel le Juge judiciaire est seul compétent pour connaître des contestations par le nouveau propriétaire de l’existence ou de la portée du privilège du Trésor exercé sur les loyers d’un immeuble ayant fait l’objet d’une vente récente.

III) Les solutions pour l’acquéreur ?

Afin de se prémunir contre les risques ci-dessus exposés, l’acquéreur doit obtenir la justification de son vendeur qu’il est à jour du paiement des taxes foncières et, dans la négative, obtenir une garantie de ce paiement (cautionnement bancaire, séquestre d’une partie du prix, clause de garantie de passif, etc.).

L’acquéreur peut également, en sa qualité de tierce personne subrogé dans les droits du Trésor, se retourner contre le vendeur au titre des cotisations de taxe foncière qu’il a indûment réglé.

Pour ce faire, deux mécanismes juridiques dérivant de la subrogation lui permettent d’agir contre le vendeur :

•          La subrogation conventionnelle, tout d’abord, nécessite que la subrogation soit prévue dans l’acte de cession pour toutes éventuelles impositions nées antérieurement à la vente.

•          La subrogation légale, ensuite, en application de l’article  1251-3 du code civil qui énonce que «la subrogation a lieu de plein droit… au profit de celui qui, étant tenu avec d’autres ou pour d’autres au paiement de la dette, avait intérêt de l’acquitter ».

En cas de règlement entraînant subrogation du payeur dans les droits du Trésor, le comptable public remet à la partie versante qui en fait la demande un certificat de subrogation. La délivrance de ce certificat est mentionnée au compte du redevable intéressé.

Les personnes ayant payé en lieu et place d’un débiteur, se trouvent subrogées dans les droits du Trésor vis-à-vis de ce débiteur. Le bénéfice de la subrogation est limité au caractère privilégié de la créance et ne porte pas sur les modalités de recouvrement. A titre d’exemple, le créancier subrogé ne peut pas utiliser la procédure de l’avis à tiers détenteur.

NOTA BENE, lorsque le bien est vendu en cours d’année, le nouveau propriétaire ne paiera donc la taxe foncière que l’année suivante. Cependant presque systématiquement, les contrats de vente prévoient une répartition prorata temporis de la taxe foncière déjà due.

En clair, si l’acquéreur signe le 1er juillet, il paiera au vendeur la moitié de la taxe qu’il paiera à l’automne.

Cela étant, rien n’empêche à l’acquéreur de négocier cette répartition avant de conclure la vente… Par exemple en demandant au vendeur de la prendre entièrement à sa charge.