L’article 239 bis AA du code général des impôts (CGI) offre la possibilité aux membres d’une même famille souhaitant investir ensemble dans un achat immobilier d’opter pour la SARL de famille.
Cette structure sociétaire est une variante de la SARL soumise à un régime fiscal spécifique très favorable à l’activité de location meublée. Sous réserve de la satisfaction des conditions requises, la SARL de famille constitue le choix privilégié et recommandé pour les investisseurs souhaitant développer une activité de location meublée.
A) Les conditions requises pour bénéficier du régime fiscal de la SARL de famille
La SARL de famille est une SARL qui a opté pour le régime de l’impôt sur les revenus.
L’option fiscale doit être acceptée par l’ensemble des associés. La justification de leur accord passe par la simple signature apposée sur l’option fiscale de l’ensemble des associés de la société.
Pour prétendre à l’exploitation d’une activité dans une SARL de famille, diverses conditions doivent être satisfaites.
La SARL de famille est en effet réservée aux associés d’une SARL membre d’une même famille et exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale.
Précisément, cette société ne peut être composée que de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil ».
Chaque associé membre de la SARL de famille doit être efficacement lié par un lien de parenté avec les autres associés de la société. Il convient de noter que cette qualité est requise tout au long de la vie sociale. Dès lors, si l’un des associés ne satisfait plus cette exigence, la SARL de famille perd son statut. Cette éventualité ferait intervenir des conséquences fiscales immédiates. Chacun des associés devra donc être particulièrement vigilant à la pérennité de cette condition notamment dans une éventualité de succession ou en cas de divorce.
Juridiquement qualifiée d’activité commerciale en vertu de l’article 34 du code général des impôts, l’activité de location meublée est ainsi tout à fait possible au sein d’une SARL de famille.
B) Les avantages du régime fiscal de la SARL de famille
- 1) Les avantages de l’imposition à l’impôt sur les revenus
La SARL de famille présente des spécificités fiscales en ce qu’elle permet aux associés d’être soumis à l’impôt sur le revenu. Contrairement à une SARL classique, l’exercice de l’option fiscale permise par la SARL de famille est applicable sans limitation de durée. Les bénéfices locatifs éventuellement réalisés seront directement imposés entre les mains des associés à proportion de leur participation au capital social de la société. L’option pour l’imposition sur le revenu peut être révoquée librement par les associés.
Contrairement à d’autres formes sociétaires tel que la SCI, le caractère commercial de l’activité de location meublée ne fait pas obstacle à l’application du régime d’imposition sur le revenu. La transparence de cette société constitue donc un réel atout dans l’exercice d’une activité de location meublée.
Divers avantages sont observés dans la réalisation de l’option pour l’impôt sur le revenu.
En matière de résultat déficitaire, l’impôt sur le revenu permet aux associés de la SARL de famille d’imputer à leur imposition personnelle le déficit subi par la société proportionnellement au pourcentage de parts sociales détenues dans la société. Ce mécanisme permet de minorer la base imposable des associés soumis au régime de la Location Meublée Professionnelle.
En matière de résultats bénéficiaires, l’imposition sur le revenu permet d’échapper à la double imposition frappant les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Les associés de la SARL de famille seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu sans imposition préalable de la société au titre de l’impôt sur les sociétés.
En fonction de la tranche d’imposition applicable au loueur meublé, la soumission à l’impôt sur le revenu peut être plus favorable que le taux d’imposition applicable au titre de l’impôt sur les sociétés.
Outre la possibilité d’être soumis à l’impôt sur le revenu, la SARL de famille permet également à un loueur non professionnel de bénéficier du régime applicable en matière de location meublée non professionnelle.
- 2) Les avantages de la SARL de famille en matière de location meublée non professionnelle
Un associé d’une SARL de famille peut bénéficier du statut applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP). Certains seuils doivent toutefois être respectés. L’ensemble des revenus locatifs peuvent ainsi être soumis à ce régime dès lors que les revenus locatifs de l’associé n’excèdent pas 23 000 euros. Ils doivent également représenter moins de 50% des revenus du loueur.
L’application de ce statut est rendue possible par la transparence de la SARL de famille. Le statut de LMNP permet aux associés d’une SARL de famille en plus d’être soumis au régime de l’impôt sur le revenu d’amortir comptablement le bien immobilier loué.
L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend en compte le coût d’acquisition du bien et sa dépréciation dans le temps. Générant des charges supplémentaires, cet amortissement permet de réduire la base imposable des revenus locatifs.
La location d’un bien immobilier meublé dans le cadre d’une location meublée non professionnelle permet ainsi aux associés d’une SARL de famille de rendre pratiquement nulles leurs impositions locatives.
A ce titre, le régime de la location meublée non professionnelle est particulièrement avantageux par rapport au régime des revenus fonciers qui ne permet pas de déduire un amortissement.
- 3) Les avantages de la SARL de famille en matière de plus-values immobilières
En matière de location meublée professionnelle, la SARL de famille permet de bénéficier de certains dispositifs d’exonération d’impôt sur la plus-value professionnelle réalisée par les petites entreprises. Cette exonération s’applique toutefois uniquement lorsque la totalité des parts sociales détenues par un associé sont cédées.
Pour les loueurs non professionnels, les plus-values réalisées sur la vente des biens immobiliers appartenant à la SARL de famille sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value réalisée se calcule ainsi par la différence entre le prix d’achat auquel sont ajouté les frais d’acquisition et le prix de revente du bien immobilier après imputation des abattements pour durée de détention.
Le loueur en meublé non professionnel peut donc déduire un amortissement comptable sans le réintégrer dans la plus-value réalisée lors de la revente du bien immobilier.
Le régime des plus-values professionnelles ou non professionnelles de la SARL de famille est donc très favorable à l’activité de location meublée.
Conclusion
Le choix d’une SARL de famille pour l’exercice d’une activité de location meublée permet aux associés membre d’une même famille de bénéficier d’un régime fiscal très favorable tant en matière d’imposition des revenus locatifs qu’en matière d’imposition sur la plus-value immobilière.
Les associés d’une SARL de famille devront toutefois s’assurer que les conditions requises pour bénéficier du régime de la SARL de famille soient satisfaites tout au long de la vie sociale.